Faudra-t-il vraiment dire adieu aux locations meublées ?
Depuis plusieurs années, la location meublée était une niche fiscale prisées par les investisseurs immobiliers.
Mais depuis un moment et jusqu’en 2025, le gouvernement va mettre en place des réformes afin d’équilibrer le marché locatif et de freiner la spéculation immobilière.
Est-ce la sonnette qui annonce la fin de cette niche fiscale ?
Voici 7 points cruciaux à connaître absolument pour vous positionner si oui ou non, vous tirerez des avantages dans la location meublée.
1. Quelles déductions fiscales ?
Avant de parler de déduction, il est impératif de connaître la différence entre le régime du foncier pour les locations nues du régime de BIC pour les locations meublées.
Les autres questions impératives également sont :
- Votre location meublée est-elle classée ?
- S’agit-il de votre résidence principale ou secondaire ?
- Situez-vous dans une zone de faire une déclaration obligatoire à la mairie ?
- La location meublée est-elle votre activité principale ?
Si vous êtes claires sur ces points, parlons maintenant des déductions qui vont dépendre de vos options fiscales :
- Option catégorie des micro BIC, dite régime forfaitaire pour les recettes annuelles inférieures à 188 700 € ou 77 700 €
- Option catégorie BIC ou dite réelle pour les recettes au-delà
2. Comment faire en cas de déficit ?
L’activité de loueur meublé est au départ une activité généralement déficitaire, mais il faut analyser l’impact de ces déficits sur vos autres revenus.
Dans ce cas, il faut d’abord identifier si
- Vous êtes Loueur Meublé Non Professionnel LMNP qui s’apprécie par plusieurs conditions dont la principale est si votre recette annuelle est inférieure à 23 000 € HT
- Au-delà, vous pouvez être apprécié comme Loueur Meublé Professionnel LMP
Le report des déficits selon ces 2 cas sera :
- Soit reportable sur les revenus des 6 ou 10 années suivantes
- Soit reportable directement sur le revenu global de la même année
Quoiqu’il en soit, le déficit provenant d’amortissements non déduits sont reportables sans limitation de durée.
3. Quelle est la fiscalité des plus-values ?
Si l’activité de loueur meublé est au départ une activité généralement déficitaire comme nous disons ci-dessus, à long terme c’est une activité lucrative qui génèrera des plus-values.
Dans ce cas, les 2 options à connaitre sont :
- Tous les exploitants para hôteliers LMNP ou LMP ainsi que tous les exploitants LMP sont soumis au PV professionnelle
- Les autres loueurs LMNP sont soumis au PV immobilière
Il y a une différence de taille dans les conséquences de ces 2 options, sachant que les PV professionnelles et Immobilières sont susceptibles de bénéficier d’une exonération totale d’impôt, mais restent dans tous les cas soumis à cotisations sociales.
4. Suis-je soumis aux cotisations sociales ?
L’exploitant peut être soumis aux cotisations sociales des indépendants ou SSI et les prélèvements.
- Les cotisations SSI sont calculées sur la base des recettes annuelles sauf les exploitants au forfait.
- Les cotisations ne sont pas dues pour les recettes annuelles inférieures à 23 000 € HT
Par contre les prélèvements sociaux sont toujours dus.
- Quel régime de TVA ?
L’activité de loueur meublé à usage d’habitation est en principe exonérés de TVA.
Sauf dans les 3 catégories suivantes, la 10% est appliquée.
- Loueurs avec des prestations para hôtelière : chambre d’hôte
- Co propriétaires d’hébergement offrants des prestations para hôtelière : Maisons de retraite, résidence pour étudiants …)
- Copropriétaires de résidences de tourismes classés louant leur lot de co propriété à un exploitant par un contrat d’une durée d’au moins 9 ans.
Sachant que si vous êtes soumis à TVA, vous pouvez également déduire vos TVA sur les charges.
- Ai-je besoin d’une autorisation administrative déclarative ?
3 cas peuvent se présenter selon la durée de la location, de votre résidence principale ou secondaire et de votre type d’activité de loueur meublé choisi.
Vous aurez besoins soit :
- Soit une déclaration en mairie
- Soit une déclaration simple en mairie
- Soit une déclaration de changement d’usage à la mairie
Dans tous les cas, il est impératif de se rapprocher de la mairie du lieu de l’exploitation de la location meublée pour avoir toutes les informations obligatoires sur ces points.
5. Ai-je besoin d’une obligation contractuelle ?
Cette obligation se repose sur votre option :
- La location meublée touristique échappe à une obligation contractuelle, mais elle a l’obligation d’une description détaillée sur le logement, ses équipements et son environnement.
- Les autres locations doivent suivre les procédures des baux écrits ainsi que les règlementations juridiques régissant toutes les locations.
Envie d’en savoir plus ?
Posez-vous les questions suivantes :
- Exercice en Société ou en Individuelle ?
- Qu’en est-il de la succession ?
- Exercice soumis à l’IR ou l’IS ?
- Quel régime fiscal et social si je suis domicilié hors de France ?
Contactez-nous pour vous accompagner.
Riana RYCHEN – 20/10/2024